Une fuite sous l'évier, un chauffe-eau qui lâche un dimanche soir, des WC bouchés — et la même question revient à chaque fois : qui doit payer ? La réponse dépend d'un texte précis : le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives à la charge du locataire. Tout ce qui n'y figure pas relève du propriétaire. Ce guide détaille les cas concrets, poste par poste, pour éviter les litiges.

Le principe général {#le-principe-general}

La loi du 6 juillet 1989 (article 7) pose le cadre :

Locataire : entretien courant du logement et menues réparations. Le décret 87-712 en dresse la liste exhaustive pour la plomberie.
Propriétaire : réparations dues à la vétusté, à un vice de construction, à un cas de force majeure, ou au remplacement d'équipements en fin de vie.

Le critère de partage est simple en théorie : l'usure normale et le remplacement d'un équipement vétuste sont à la charge du propriétaire. L'entretien courant et les petites réparations liées à l'usage quotidien sont à la charge du locataire.

En pratique, la frontière est parfois floue — d'où les sections suivantes.

Ce qui est à la charge du locataire {#charge-locataire}

Le décret 87-712 (section II — plomberie) liste les réparations locatives suivantes :

Robinetterie et sanitaires

Remplacement des joints de robinet (clapet, joint torique, joint de tête) — 2 à 15 € la pièce
Détartrage de la robinetterie — le calcaire est un problème d'usage courant, surtout sur la Côte d'Azur (eau dure, 25-35 °fH dans les Alpes-Maritimes)
Remplacement du flexible de douche — 10 à 30 €
Remplacement du pommeau de douche — 15 à 50 €
Remplacement du flotteur et du mécanisme de chasse d'eau — 15 à 40 € la pièce

Siphons et canalisations visibles

Nettoyage et remplacement des joints de siphon (évier, lavabo, baignoire)
[Débouchage](/debouchage-canalisation-cannes/) lié à un usage normal (accumulation de cheveux, de graisse, de résidus alimentaires)
Remplacement de la bonde ou de la grille d'écoulement

Chauffe-eau et production d'eau chaude

Détartrage du ballon d'eau chaude — recommandé tous les 2-3 ans, coût 150-250 €
Remplacement du groupe de sécurité — pièce d'usure, 80-150 € pose comprise
Remplacement de l'anode (anode sacrificielle) — prolonge la durée de vie de l'appareil

Entretien courant

Purge des radiateurs (chauffage hydraulique)
Nettoyage des aérateurs de robinet (filtres mousseurs)
Graissage des vannes d'arrêt sous évier et lavabo

Ce qui est à la charge du propriétaire {#charge-proprietaire}

Tout ce qui relève de la vétusté, du remplacement d'un équipement complet ou d'un défaut structurel :

Remplacement d'équipements vétustes

[Chauffe-eau](/chauffe-eau-cannes/) hors service (durée de vie moyenne : 10-15 ans pour un cumulus électrique) — coût remplacement : 800-2 500 € selon capacité et technologie
Robinetterie irréparable (corps de robinet fendu, mitigeur bloqué par la corrosion interne)
Chasse d'eau complète quand le mécanisme neuf ne résout pas le problème (réservoir fissuré, céramique fêlée)
Baignoire, receveur de douche, lavabo fissurés ou percés par la corrosion

Canalisations et structure

Fuite sur canalisation encastrée dans un mur ou une dalle — la recherche de fuite et la réparation relèvent du propriétaire
[Fuite sur canalisation enterrée](/fuite-eau-urgence-cannes/) (alimentation ou évacuation)
Colonne d'évacuation (partie commune en copropriété — voir section copropriété)
Canalisation corrodée ou affaissée (vétusté du réseau)

Mise aux normes

Mise en conformité de l'installation avec les réglementations en vigueur
Remplacement d'une tuyauterie en plomb (obligation sanitaire)
Installation d'un disconnecteur ou d'un clapet anti-retour manquant

Les zones grises {#zones-grises}

Certaines situations génèrent des désaccords récurrents. Voici les cas les plus fréquents et leur résolution :

WC bouchés

Usage normal (accumulation de papier, entretien insuffisant) = locataire
Défaut de canalisation (contre-pente, canalisation sous-dimensionnée, racines) = propriétaire
En cas de doute, un diagnostic professionnel avec passage caméra tranche la question. Le coût du diagnostic est à la charge de celui qui est finalement responsable.

Chauffe-eau en panne

Pièce d'usure (groupe de sécurité, anode, thermostat) = locataire
Appareil hors service (cuve percée, résistance irréparable, appareil de plus de 12-15 ans) = propriétaire
Cas fréquent : le locataire n'a jamais fait détartrer le ballon, ce qui a réduit sa durée de vie. Le propriétaire peut invoquer le défaut d'entretien — mais doit prouver le lien de causalité.

Fuite sur un robinet

Joint usé (goutte-à-goutte classique) = locataire (remplacement du joint : 5-15 €)
Corps de robinet fendu ou corrodé = propriétaire (remplacement complet)
Le test est simple : si le remplacement du joint stoppe la fuite, c'est locatif. Sinon, c'est la vétusté.

Cumul de petites réparations

Le décret 87-712 ne fixe pas de seuil financier. Toutefois, la jurisprudence considère que des réparations locatives qui s'accumulent de manière anormale (multiples fuites, robinetterie défaillante partout) peuvent signaler une vétusté généralisée — à la charge du propriétaire.

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Cas particulier : la copropriété {#copropriete}

En copropriété, un troisième acteur entre en jeu : le syndic, représentant les copropriétaires.

Parties privatives (à la charge du copropriétaire/locataire)

Toute la plomberie située à l'intérieur de l'appartement, après le robinet d'arrêt privatif
Les sanitaires, robinetterie, siphons, raccordements

Parties communes (à la charge du syndic / copropriété)

Colonnes montantes (alimentation eau froide et eau chaude collective)
Colonnes de chute (évacuations verticales communes)
Vannes palières (robinet d'arrêt général de l'appartement, côté colonne)
Réseau enterré jusqu'au raccordement au réseau public

En pratique

Si une fuite vient de la colonne de chute et provoque un dégât dans votre appartement : le syndic gère la réparation de la colonne, votre assurance gère les dégâts dans votre logement. La convention IRSI (voir section suivante) organise la prise en charge.

Intervention en urgence : qui décide, qui paie ? {#urgence}

En cas d'urgence (fuite importante, dégât des eaux en cours, risque pour la structure), le locataire peut faire intervenir un plombier sans attendre l'accord du propriétaire — à condition de :

Prévenir le propriétaire dès que possible (SMS, email — garder une trace écrite)
Faire réaliser uniquement l'intervention d'urgence (stopper la fuite, couper l'alimentation) — pas la réparation définitive
Conserver la facture et tous les justificatifs (photos, constat)

Si la réparation relevait du propriétaire (vétusté, défaut de canalisation), le locataire se fait rembourser sur présentation de la facture. L'article 1722 du Code civil protège le locataire en cas de défaut de jouissance du logement.

Attention : si le locataire n'informe pas le propriétaire et fait réaliser des travaux non urgents, il risque de ne pas être remboursé.

Dégât des eaux : la marche à suivre {#degat-des-eaux}

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en France (environ 800 000 par an selon la FFA). La procédure est encadrée par la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur depuis 2018.

Étape 1 — Limiter les dégâts

Couper l'arrivée d'eau si possible. Éponger. Protéger les biens. Prendre des photos avant et après.

Étape 2 — Déclaration sous 5 jours ouvrés

Le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation (obligatoire pour tout locataire)
Le propriétaire déclare à son assurance propriétaire non-occupant (PNO)
En copropriété, le syndic déclare à l'assurance de l'immeuble si les parties communes sont touchées

Étape 3 — Constat amiable

Remplir le constat amiable de dégât des eaux avec le voisin concerné (si le sinistre touche plusieurs logements). Ce document est fourni par les assurances.

Étape 4 — [Expertise et recherche de fuite](/expertise-fuite-assurance/)

Pour les sinistres dépassant 5 000 € HT (seuil IRSI), l'assureur mandate un expert. Pour les sinistres inférieurs, l'assureur gestionnaire (celui du local sinistré) gère directement l'indemnisation. La recherche de fuite non destructive (gaz traceur, caméra thermique) permet de localiser l'origine sans casser.

Étape 5 — Indemnisation

L'assurance couvre les dommages matériels (réfection des peintures, remplacement du parquet, mobilier endommagé). La réparation de la cause (canalisation défectueuse) est à la charge du responsable : propriétaire, copropriété ou locataire selon le cas.

Questions fréquentes {#questions-frequentes}

Mon propriétaire refuse de remplacer le chauffe-eau en panne. Que faire ?

Commencez par lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (obligation de fournir un logement en bon état). Joignez le rapport du plombier attestant que l'appareil est irréparable. Si le propriétaire ne réagit pas sous 2 mois, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (gratuite), puis le tribunal judiciaire en dernier recours.

Le débouchage est-il toujours à la charge du locataire ?

Non. Le débouchage est à la charge du locataire quand il résulte d'un usage normal (accumulation de cheveux, graisse, papier). Si le bouchon provient d'un défaut structurel (contre-pente, canalisation écrasée, racines), c'est le propriétaire qui paie. Un passage caméra permet de déterminer la cause exacte.

Le locataire doit-il payer l'entretien annuel du chauffe-eau ?

Oui. Le détartrage et le remplacement des pièces d'usure (groupe de sécurité, anode) sont des réparations locatives listées dans le décret 87-712. Le remplacement complet de l'appareil en fin de vie, lui, incombe au propriétaire.

En cas de dégât des eaux, qui paie la recherche de fuite ?

La recherche de fuite est prise en charge par l'assurance dans le cadre de la convention IRSI, sous réserve que le sinistre soit déclaré dans les 5 jours ouvrés. La facture est avancée puis remboursée. Le plombier qui intervient doit fournir un rapport précisant l'origine et la cause de la fuite.

Encart auteur

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Locataire ou proprietaire : qui paie les travaux de plomberie ?